每個地區的房產市場都不一樣，這篇文章就簡單講一下我們在西雅圖買房的一些經驗和教訓。

美國買房的五大要素

根據我總結下來的經驗，買房不可或缺的關鍵因素在於：

  • 首付（down payment）：一般而言，最低為房價的 20%，上不封頂，有能力全款買房的話，會在搶房大戰中佔據一定優勢。
  • 信用紀錄/Pre-approval letter/mortgage（全款買房可跳過）
    • 我們 2015 年的時候，拿 pre-approval 非常容易，報一下大概的信用紀錄分數、工作和年薪就批給你了。但是 2016 年開始就不行了，需要提供所有你在正式申請按揭貸款（mortgage）時的資料，才會批給你。當然，這取決於你自己整理和提交材料的速度，一般 broker 收到你的資料後，當天或者隔天就可以給你 pre-approval letter 了。
    • 除非是全款買房，不然只有拿到這個 pre-approval letter，你才能遞交 Offer。也因此，有這個 letter，你的經紀人才會相信你是有誠意要買房的，才會比較盡心地帶你去看房。
    • 無論是 pre-approval letter 還是正式的貸款，信用紀錄都很關鍵，包括信用分數以及 Hard pull（HP）。一般 680 以上，就不用擔心能不能拿到貸款；740 以上就肯定可以拿到信用紀錄所能影響的最優利率了。如果近期 HP 比較多，銀行或 broker 會讓你寫明每一個 HP 產生的原因。所以臨近買房，就不要太頻繁地申請信用卡了。不但會拉低信用分數，還會給借貸方一種你財務情況有問題、需要大量開卡借貸的感覺，解釋起來很麻煩。
    • Mortgage 是在拿下房子的 offer 後才開始申請辦理的，買房之前需要拿到的是 Pre-approval letter。需要找銀行或者 mortgage broker 辦理，這表示他們已經初步審查過你的財務情況，並會列出可借給你買房的金額，說明買房的類型和不超過總房款的百分比。例如，貸款 50 萬，用於購買獨立屋，不超過總房款的 70%。
  • 買方經紀人（buyer's agent）
    • 理論上，買方經紀人會充分代表你的利益，而且中介費是由賣方支付，所以找一個值得信賴的買方經紀人是有百利而無一害的。
    • 在西雅圖市場，不找買方經紀人是非常不便的。西雅圖是賣方市場，賣方經紀人是被各種吹（gui）捧（tian）的，所以，不少賣方經紀人不願意、也不需要做雙方經紀人（dual agent）；而沒有經紀人的話，基本上你是沒法下 offer 的（可能有辦法，但我不清楚）。
    • 如果你只需要有人帶你看房，推薦 Redfin 經紀人。預約很方便，看房會省很多時間，而且基本不會在事後聯（sao）絡（rao）你。
  • 房源資料
    • 網絡時代，你經紀人可以看到的房源資料，你自己基本上也都可以看到。千萬不要以為有了經紀人就可以萬事大吉，再好的經紀人，也不會有你自己對自己的事那麼上心。
    • Redfin.com 強烈推薦，買房必看。Redfin 上面的數據更新非常及時，也挺全面，還會提供他們的一個估價（不是很準，但可作一定參考）。
  • 律師：在西雅圖市場屬於可有可無，因為 offer 的所有合同都是事先準備好的，只要填空就行，有經紀人就足夠了。

基本要素就是以上這些了，下面我再結合一些自己的經歷詳細說明一下。

我在西雅圖的買房經歷

準備首付

首付款最好是在自己的帳戶裡放滿 2 個月，這樣辦理 mortgage 的時候會方便一點。我們那個時候就是提前放了幾個月，辦理 mortgage 的時候完全沒有被問到這筆款項的來源。所以，建議大家買房之前早做準備，避免不必要的麻煩。

如果你的存款分散在不同的帳戶，可以透過以下方式合併資金：

  • 用其他帳戶的支票開給自己，存進自己最終用於付款的帳戶（基本無風險，無手續費，有一定的額度上限）
  • 透過 ACH Transfer 從帳戶 push money 或者 pull money（基本無風險，少量手續費，有一定額度上限）
  • 從帳戶提取現金，存入付款帳戶（有一定風險，不建議直接大額存取現金）

選經紀人

關於買房經紀人，我還是推薦找華人經紀人，畢竟購房理念是否合拍還是比較重要的，不然你要解釋老半天。我們一開始都是自己去看 open house，然後和在 open house 裡守株待兔的買房經紀人聊天，但效果很不理想。一是因為比較空閒、沒有客人的買房經紀人一般也都是剛入行的新手，並不能提供太有效的資料；另一個是這種接觸比較短暫，彼此之間沒有什麼信任感。這樣持續了幾星期之後，我們決定還是先找一個靠譜的買房經紀。

我們是在西雅圖華人網上找的。網上有非常多的經紀人可供選擇，我們也是憑眼緣吧，聯絡了一位，打了個電話就約了去看房。這裡其實也是個小錯誤，這位經紀人很有經驗，人也非常 nice ，但總覺得溝通起來不是很順利，看了幾次房、也遞了 offer，後來還是結束了合作關係。後來，我們再找經紀人的時候，就先通電話聊一會兒，問一下對方的經驗、對某幾個社區的認識等等，可以叫 interview，也可以說是互相溝通了解。這樣打了兩三個電話，我們決定和一位年齡相仿的經紀人合作。

PS，我們是比較懶的，我知道有的人找了十幾位經紀人 interview，然後才決定和誰合作。

PPS，買房經紀人的收入是由賣房子的賣家支付的，一般有 3%，但也可能是 2.5%，一般經紀人都願意返還 1%-1.5% 給買家，這個需要你一開始就和自己的經紀人談妥。

Pre-approval 和看房

決定了買房經紀人之後，按理說就可以看房了，但為了不浪費彼此的時間，還是建議先去做 pre-approval，因為只有拿到了 pre-approval 之後，你才可以下 offer。看房也不能盲目地看，地區、價位、房型等等都要考慮進去。我們一開始就決定在公司周圍幾個城市看，但是接連遞了幾個 offer 後，被瘋狂加價的情況嚇到，於是把自己的選擇範圍擴大了整整一圈。決定好可接受的地區、價位和房型（主要是幾房幾衛，朝向很少人 care）後，可以讓經紀人幫你找，但更推薦自己上網找。房源資料都是公開的，Redfin 和 Zillow，還有經紀人用的 MLS 都是最常用的網站。首推 Redfin，這個網站的資料更新很及時，Zillow 往往會有延遲。

西雅圖的房子賣得特別快，好房子甚至 1 天之內就有可能被人瘋狂加價拿下，稍好的房子基本上一星期之內就會賣出，一般的房子也可以在 2-3 星期左右賣出。可以說，除非這個房子差到沒有任何優點，不然在西雅圖，就不可能賣不出去。所以也勸告大家，在沒拿下房子之前，不要 fall in love with 任何一個房子，因為競爭非常非常激烈。這裡是想告訴大家，看到合適的房子，就要聯絡經紀人去看，不要拖，一拖房子就沒了。我有個在灣區買房的朋友，樓盤開發商通知有房了，他們立刻去就買到了，吃了一頓晚飯再去的人就什麼都沒有了。

遞交 offer

如果選中心儀的房子，想遞 offer 了，就可以和經紀人商量出價。西雅圖基本上都要加價，所以重點就是商量一個封頂價位。也就是說，你可以先按賣家的叫價出價，另外再附上一份表格，說明如果有其他競爭者，你願意再加多少、每次加多少，以及最高加到多少。然後經紀人會幫你準備好合約，你電子簽名就可以了。合約都是固定格式，基本上不用太擔心條款。需要注意的是幾個 contingency 要不要 waive。Financial contingency 除非是 cash offer，否則一般沒有人會 waive，因為這是保障你萬一貸款批不下來時，可以取回訂金並且無損退出。另一個相關的 contingency 是 appraisal，就是如果你的加價超過銀行估值，你有沒有能力補上當中的差額；這個一般都會 waive，否則你的加價就沒有太大意義了。還有一個是 inspection contingency，在賣方市場搶房時通常也會 waive，所以如果你的經紀人對房屋結構等方面有一定了解，就會非常有幫助。不然的話，也可以先做一個 pre-inspection，這某程度上算是一種投資，因為即使你花錢做了 pre-inspection，也不一定搶得到房，反而可能會給其他競爭者提供訊息：「你看，有人做了 pre-inspection，還願意下 offer，說明這房子應該沒有甚麼大問題。」另外還有一個 seller disclosure，一般人未必會特別提到，但有些經紀會認為這也是一個賣點，會單獨拿出來說我們這一項也 waive 了。我們當時基本上把能 waive 的都 waive 了，不過最後還是因為出價最高才搶到房子。

準備貸款

拿下房子後，接下來就是辦貸款。你不一定要和給你 pre-approval letter 的銀行或 broker 合作，你可以同時向幾家銀行或 broker 查詢他們的利率和費用，然後 lock 利率。利率也有幾種，常見的是固定利率和浮動利率。如果你當時的利率比較低，而且打算在這間房子住很久，就可以選擇固定利率；不然也可以選擇浮動利率。這部分就不展開了，可以自己上網搜尋，或者向 broker 詳細了解。

這裡重點講一下信用紀錄。信用紀錄、首期和年薪，會決定你能不能申請到貸款，以及能拿到甚麼利率。不同銀行和機構對信用分數的分級會有些微差別，但差一級，利率基本上至少就會高 0.25%。如果低於 650（有些地方是 620），你就要把首期提高到至少 40%，才有機會拿到貸款，而且利率肯定不會太好看。相對地，如果高於 700（有些地方是 720-740），你就可以拿到信用紀錄所能影響的最佳利率。另外，銀行或 broker 對信用紀錄上的 hard pull 也會比較敏感。當時我們的 broker 要求我們列明每一次 hard pull 出現的原因。所以，在申請房貸前的一段時間內，盡量避免短時間內有大量 hp。

可能有些人對自己的信用分數和信用報告不太了解，我建議大家可以先看看下面幾篇文章。盡量在最終申請貸款前，把信用分數提升到最高，以降低貸款利率：

如果你的信用紀錄不是很好，最好還是找 broker。Broker 會和很多貸款方合作，不同機構有不同的關注點和痛點，broker 會根據你的信用紀錄狀況，幫你找出最適合、最有可能成功批出貸款的機構。和 broker 溝通時也要盡量坦誠，他不會 Judge 你（最起碼表面上不會）；相反，他要促成這件事，才可以拿到佣金。例如，我們把當時為甚麼信用分數會突然大跌的原因告訴了他（主要是個人粗心造成，也不是原則性問題），他就叫我們提供一份書面解釋，和申請資料一起遞交。不知道有沒有幫助，反正最後我們的貸款是批下來了。

房屋檢查和收尾工作

如果你沒有 waive inspection contingency 的話，你還可以選擇在規定時間內做一次房屋檢查，可以自己找人，也可以請經紀人幫忙找。如果檢查發現問題比較嚴重，可以選擇退出合約，或者和賣家議價。

等貸款辦妥、房屋檢查也沒有問題之後，你可以再和經紀人約一個 final walk-through，檢查這幾星期內房子有沒有出現嚴重損壞之類的情況。然後，就可以付尾款和第三方簽字了！

等拿到鑰匙，我們辛苦的買房之旅就結束了，開始享受新的生活。

總結

無論在哪個國家，買房都算是人生大事。如果你有買房計劃，還是要及早做準備、及早了解。由於篇幅所限，這篇文章只能比較粗略地講解買房的必要因素，以及買房的基本流程。如果大家對某一個具體環節特別感興趣，歡迎留言提問，我們也會在能力範圍內盡量解答。