每個地區的房市都不一樣，這篇就簡單講一下我們在西雅圖買房的一些經驗和教訓。

美國買房的五大要素

根據我整理下來的經驗，買房不可或缺的關鍵因素在於：

  • 頭期款（down payment）：一般而言，最低為房價的 20%，上不封頂；如果有能力現金全款買房，會在搶房大戰中佔有一定優勢。
  • 信用紀錄/Pre-approval letter/mortgage（現金全款買房可跳過）
    • 我們在 2015 年的時候，拿 pre-approval 非常容易，大致報一下信用分數、工作和年薪就核准給你了。但是 2016 年開始就不行了，需要提供正式申請貸款（mortgage）時會用到的所有資料，才會核准給你。當然，這也取決於你自己整理並提交資料的速度，一般 broker 收到你的資料後，當天或隔天就可以給你 pre-approval letter 了。
    • 除非是現金全款買房，不然只有拿到這個 pre-approval letter，你才能遞交 offer。也因此，有這個 letter，你的經紀人才會相信你是有誠意要買房的，才會比較盡心地帶你看房。
    • 無論是 pre-approval letter 還是正式貸款，信用紀錄都很關鍵，包括信用分數以及 Hard pull（HP）。一般 680 以上，就不用擔心拿不拿得到貸款；740 以上就幾乎可以拿到信用紀錄所能影響的最佳利率了。如果近期 HP 比較多，銀行或 broker 會要你說明每一個 HP 產生的原因。所以臨近買房時，就不要太頻繁申請信用卡了。不但會拉低信用分數，還會讓借貸方覺得你的財務狀況可能有問題、需要大量開卡借貸，解釋起來很麻煩。
    • Mortgage 是在房子的 offer 被接受後才開始申請辦理的，買房之前需要拿到的是 Pre-approval letter。這需要找銀行或 mortgage broker 辦理，表示他們已經初步審查過你的財務狀況，並會說明可借款給你買房的金額、房屋類型，以及不超過總房價的百分比。例如，貸款 50 萬，用於購買獨棟住宅，不超過總房價的 70%。
  • 買方經紀人（buyer's agent）
    • 理論上，買方經紀人會充分代表你的利益，而且仲介費是賣方出的，所以找一位值得信賴的買方經紀人可說是有百利而無一害。
    • 在西雅圖市場，不找買方經紀人會非常不方便。西雅圖是賣方市場，賣方經紀人常常被各種吹（gui）捧（tian），所以不少賣方經紀人不願意、也不需要做雙方經紀人（dual agent）；而如果沒有經紀人，基本上你是沒辦法下 offer 的（可能有辦法，但我不清楚）。
    • 如果你只是需要有人帶你看房，推薦 Redfin 經紀人。預約很方便，看房會省很多時間，而且基本不會在事後聯（sao）絡（rao）你。
  • 房源資訊
    • 在網路時代，你經紀人看得到的房源資訊，你自己基本上也都看得到。千萬不要以為有了經紀人就可以萬事大吉，再好的經紀人，也不會比你自己更替自己上心。
    • Redfin.com 強烈推薦，買房必看。Redfin 上面的資料更新非常即時，也很全面，還會提供他們的一個估價（不是很準，但可以作為一定程度的參考）。
  • 律師：在西雅圖市場可有可無，因為 offer 的所有合約都是事先準備好的，只要填空就行，有經紀人就足夠了。

基本要素就是以上這些了。下面，我再結合一些自己的經歷詳細說明一下。

我在西雅圖的買房經歷

準備頭期款

頭期款最好先在自己的帳戶裡放滿 2 個月，這樣辦理 mortgage 的時候會方便一點。我們那個時候就是提前放了幾個月，辦理 mortgage 時完全沒被問這筆款項的來源。所以，建議大家買房之前提早做準備，避免不必要的麻煩。

如果你的存款分散在不同帳戶，可以透過以下方式合併資金：

  • 用其他帳戶的支票開給自己，存到自己最終要付款的帳戶裡（基本無風險、無手續費，但有一定額度上限）
  • 透過 ACH Transfer 從帳戶 push money 或者 pull money（基本無風險、手續費極低，但有一定額度上限）
  • 從帳戶提領現金，再存入付款帳戶（有一定風險，不建議直接大額存提現金）

選經紀人

關於買房經紀人，我還是推薦找華人經紀人，畢竟購屋理念合不合還是很重要，不然你得解釋老半天。我們一開始都是自己去看 open house，然後跟在 open house 裡守株待兔的買房經紀人聊天，但效果很不理想。一是因為比較有空、沒有客人的買房經紀人，一般也都是剛入行的新手，並不能提供太有效的資訊；另一個是這種接觸比較短暫，彼此之間沒什麼信任感。這樣持續了幾週之後，我們決定還是先找一位可靠的買房經紀。

我們是在西雅圖華人網上找的。網上有非常多經紀人可供選擇，我們也是憑感覺聯絡了一位，打了個電話就約去看房。這裡其實也是個小失誤，這位經紀人很有經驗、人也非常 nice ，但是總覺得溝通起來不是很順，看了幾次房、也遞了 offer，後來還是結束了合作關係。後來，我們再找經紀人的時候，就會先在電話裡聊一會兒，問一下對方的經驗、對某幾個社區的了解等等，可以叫 interview，也可以說是彼此先溝通認識。這樣打了兩三個電話後，我們決定和一位年齡相仿的經紀人合作。

PS，我們算是比較懶的，我知道有的人找了十幾位經紀人 interview，然後才決定和誰合作。

PPS，買房經紀人的收入是由賣房的賣家支付，一般是 3%，但也可能是 2.5%；一般經紀人都願意返還 1%-1.5% 給買家，這點需要你一開始就和自己的經紀人談妥。

Pre-approval 和看房

決定好買房經紀人之後，照理說就可以開始看房了，但為了不浪費彼此的時間，還是建議先去做 pre-approval，因為只有拿到 pre-approval 之後，你才可以下 offer。看房也不能盲目地看，地區、價位、房型等等都要考慮進去。我們一開始就決定在公司周圍幾個城市看，但是接連遞了幾個 offer 後，被瘋狂加價嚇到，於是把自己的選擇範圍整整擴大了一圈。決定好可接受的地區、價位和房型（主要是幾房幾衛，朝向很少人 care）後，可以請經紀人幫你找，但更推薦自己上網找。房源資訊都是公開的，Redfin 和 Zillow，還有經紀人用的 MLS 都是最常用的網站。首推 Redfin，這個網站的資訊更新很即時，Zillow 往往會有延遲。

西雅圖的房子賣得特別快，好房子甚至可能在 1 天之內就被人瘋狂加價買走；稍好的房子基本上一週之內就會賣出，一般的房子也大概在 2-3 週左右賣掉。可以說，除非這間房子差到完全沒有任何優點，不然在西雅圖，幾乎不可能賣不出去。所以也勸大家，在還沒拿下房子之前，不要 fall in love with 任何一間房子，因為競爭真的非常非常激烈。這裡想告訴大家的是，看到合適的房子，就要趕快聯絡經紀人去看，不要拖，一拖房子就沒了。我有個在灣區買房的朋友，建案開發商通知有房了，他們立刻去就買到了；吃了一頓晚飯再去的人，就什麼都沒有了。

遞交 offer

如果選中房子，想遞 offer 了，就可以和經紀人商量一個價位。西雅圖基本上都是要加價的，所以就是商量一個封頂的價位。也就是說，你出價可以先出賣家的標價，然後再有一份表格寫明如果有其他競爭者的話，你願意往上加多少、每次加多少、封頂多少。接著經紀人會幫你弄好合約，你電子簽名就可以了。合約都是固定版式的，基本上不用太擔心條款。需要注意的就是幾個 contingency 要不要 waive。Financial contingency 除非是 cash offer，不然通常沒有人會 waive，這個是確保你如果貸款辦不下來的話，可以拿回定金、無損退出。另一個與之相關的 contingency 是 appraisal，也就是如果你加價加到超過銀行估值的話，你有沒有能力填補這個差額；這個一般都是 waive 的，不然你的加價就沒有任何意義了。還有一個是 inspection contingency，在賣方市場裡搶房的時候通常也會 waive，所以如果你的經紀人對房子的結構等方面有了解，就會非常有幫助。不然的話，也可以做一個 pre-inspection，這個某種程度上也算是一種投資吧，因為即使你花錢做了這個 pre-inspection，也不一定搶得到房，反而還會給其他競爭者提供訊息：「你看，有人做了 pre-inspection，還願意下 offer，說明這個房子沒什麼大毛病。」另外還有一個 seller disclosure，一般人不會特別提到，但有些經紀人認為這也是一個賣點，會單獨拿出來說我們這個也 waive 掉了。我們當時基本上把能 waive 的都 waive 了，不過最後還是因為出價最高才搶下房子的。

準備貸款

拿下房子後，就是準備貸款了。你不一定要和給你 pre-approval letter 的銀行或 broker 合作，你可以同時向好幾家銀行或 broker 詢問他們的利率、費用，然後 lock 利率。利率也有好幾種，常見的是固定利率和浮動利率。如果你當下利率比較低，而且準備在這個房子住很久，就選擇固定利率；不然也可以選擇浮動利率。具體就不展開了，可以自己上網搜尋，或者和 broker 詳細了解一下。

這裡重點說一下信用紀錄的事。信用紀錄、頭期款和年薪決定了你是否可以申請到貸款，以及能申請到的利率是多少。不同銀行和機構對信用紀錄分數的分級有些微差別，但差一級基本上最低都會多個 0.25%。650（有的地方是 620）以下，你就要把頭期款提高到至少 40%，才能拿到貸款，而且利率跟別人相比肯定不太漂亮。相對地，700（有的地方是 720-740）以上，你就可以拿到信用紀錄所能影響的最佳利率了。另外，銀行或 broker 對信用紀錄上的 hard pull 也會挺敏感的，當時我們的 broker 要我們列明每一個 hard pull 產生的原因。所以，在申請房貸之前的一段時間內，盡量避免集中出現大量的 hp。

可能有的人對自己的信用分數和信用報告不太了解，我建議大家可以先透過下面的文章了解一下。盡量在最終貸款前把信用分數拉到最高，降低貸款利率：

如果你的信用紀錄不是很好，最好還是找 broker。Broker 會和很多貸款方合作，不同機構有不同的關注點和痛點，broker 會根據你的信用紀錄狀況，幫你尋找最好、最有可能成功貸款下來的機構。和 broker 溝通的時候也要盡量誠實，他不會 Judge 你（至少表面上不會），相反地，他要促成這件事來拿到佣金。例如，我們把當時為什麼會導致信用分數一下子掉下來的原因告訴他（主要是個人粗心導致的，也不是原則問題），他就要我們提供一份書面解釋，和申請資料一起遞上去。不知道有沒有用，反正最後我們的貸款是批下來了。

房屋檢查和收尾工作

如果你沒有 waive inspection contingency 的話，你還可以選擇在規定時間內做一個房屋檢查，可以自己找人，也可以讓經紀人幫忙找。如果檢查出來的問題比較嚴重，可以選擇退出合約，或者和賣家砍價。

等貸款搞定、房屋檢查也沒有問題的話，你可以和經紀人再約一次 final walk-through，檢查這幾週內房子有沒有出現什麼大的損壞之類的。然後，就可以付尾款並和第三方簽字啦！

等拿到鑰匙，我們辛苦的買房之旅就結束了，開始享受新的生活囉。

總結

買房不管在哪個國家，都算是人生中的一件大事。如果你有買房的計畫，還是要提早準備、提早了解。由於篇幅原因，本篇文章只能比較粗略地講解一下買房的必要因素以及基本流程。如果大家對某一個具體環節比較感興趣，歡迎留言提問，我們也會在能力範圍內給予解答。