關於房地產投資
我知道對很多人來說，買出租房可能還是比較遙遠的事情，但房地產這一行本身也需要很多積累，往往要花上一兩年學習才能真正入門，所以寫一篇這方面的文章，也算是給大家做個科普。
首先，簡單介紹一下自己的投資情況吧：我是在 09 年底進入股市， 12 年開始做房地產投資。目前大概有 30% 的資金在股市，另外有一套自住房、兩套投資房，第三套還在努力中，暫時還沒買到。還投資了本地一間中餐燒烤店以及幾間拉麵店。總之，凡是能賺錢的東西我都感興趣。
整體來說，房地產是非常保值、也能抵抗通脹的資產。不過大家不要被 10 年以來這一波上漲誤導了，這基本上是 100 年一遇的機會。所以，凡是想投資房地產、又期待每年有 10% 以上回報的人，多半都不太現實，除非是在 12 年以前運氣好買入了房子。因此，房地產投資最重要的考量其實是：現金流。如果一間房子能夠長期提供正現金流，而且不需要太多維護成本，那麼即使短期內實際市價低於買入價，也不是什麼大問題。flip house 是另一門學問，這篇文章主要想講的是，一般情況下該怎樣選擇普通投資房。
先推薦最重要的參考資料
建議所有想進入房地產行業的人，先仔細把這本書讀 3 到 5 遍。基本上來說，除非是 08 年底到現在這個非常異常的房地產週期，否則在一般情況下，這本書可以說是房地產投資中的權威。我這裏主要講三個問題：為什麼投資房地產、如何買房、以及如何出租。
為什麼投資房地產
首先也是最根本的一點，房地產和其他投資不同，它是一種只要你能把房子租出去，就可以穩定提供現金流的資產。說白了，炒股多少還是會讓人提心吊膽、要花很多心思；但房子的操心程度相對有限。每個月現金流進來，再花出去，源源不絕。
其次，因為通脹的原因，房子會有自然增值。平均來說，房地產投資的增值幅度大約是每年 5%。更有意思的是，這部分增值雖然一開始只是帳面財富，但如果運用得好，可以變成 cash，而且不需要繳稅。最簡單的做法就是 refinancing，也就是按新的估值重新貸款，把舊貸款還掉。因為房子已經升值，所以你可以借到更多；還完舊貸款之後，往往還能套出一筆 cash 直接拿來用。這筆 cash 本質上屬於貸款的一部分，所以一般不需要繳稅。
再者，就出租房來說，只要控制好現金流，租客實際上是在幫你支付貸款和各種費用。長遠來看，你其實只是出了首期，eventually 卻擁有了整間房子。這當然也是現金流價值的一部分。
還有一點是，稅務優勢。在美國市場上，房地產是少數對中產階級特別有稅務優勢的東西。一般來說，中產承受的壓力很大，income tax 越來越高，capital gain 又很難成為主要收入來源。至於成立 trustee，很多人資金又不夠，成本都未必划算，更別說避稅了。房地產的稅務優勢很多。最基本的是，自住房的貸款利息和 property tax 可以抵 income tax。其次，如果房子自住滿兩年以上，出售時增值部分在 50 萬以內，通常不用繳所得稅。對投資房來說，優勢就更明顯了。因為房子可以按 27.5 年折舊，把折舊算作成本的一部分，再加上各種維護費、HOA、水電費、維修費等等。很多時候你明明實際上有收入，但報稅時每套房卻都顯示虧損，不但不用交稅，還可以幫你抵消部分 income tax。這對中產來說，是非常實際的好處。
最後是貸款和槓桿。房地產是少數銀行願意提供槓桿的投資方式之一，這對個人其實很有利。一般來說，你能借到的總貸款額大約是稅前年收入的 5 到 7 倍。比如年收入 12 萬，可以貸到 80 萬左右。但有一條很特別的規則：投資房租金收入的 9 成，可以折算用來抵消貸款 cap 的壓力。也就是說，如果你每月按揭供款是 3000，租金收入是 2000，那麼銀行可能只按月供 1200 來計算。這裏面會涉及一些具體操作，不過通常只要出租房能順利租出去，就不用太擔心下一套房的貸款問題。這也是為什麼第一套投資房最難，之後反而會越來越容易。
既然房地產投資有這麼多好處，那有沒有壞處呢？當然有。最大的一點是，房子不是你想買就能馬上買、想賣就能馬上賣的東西。要賣到理想價錢，可能得等幾個月甚至半年。急需要錢的時候，未必靠得住。當然， home equanlity loan 也是一個選擇，也就是把自己的房子抵押給銀行借錢。
如何購房
買入第一套投資房，可能是所有事情裏最不容易的一步。這和股票一樣，也有心態上的門檻。凡事第一次都不容易，對我來說也是如此。我的建議是，如果你打算長期做房地產投資，最好自己去考一張 agent 牌照，再找個 broker 掛靠一下。大概花幾千塊，但可以學到很多房地產知識，也方便日後管理投資房。技多不壓身。不過一開始，還是要找一位靠譜的 agent 帶你買房。
對 agent 來說，很多人會覺得返點很重要，但我一直認為一分錢一分貨。好的，特別是非常好的 agent，通常都不會返點，但他們可以在買房合約和談判上幫你省很多錢，而且你也能從中學到如何看房的知識。這些都是很寶貴的資產。
投資房最適合看的指標，是現金流和投資回報率。我一般用下面這個公式：
- 地產投資（年）回報率：( 年收入-年支出（mortgage，修理等）)/首付
比較理性的回報率，如果一年有 5% 就已經很不錯。為什麼呢？因為房子本身還有自然增值，租客也同時在幫你償還 principal。這些都還沒有算進投資回報率裏面。在這種情況下還能做到一年 5% 回報，已經算是相當高了。
那麼，怎樣選房才能做到這樣的投資回報率呢？以我的經驗，投資房和自住房不同，應該以 cash flow 為核心。能不能順利租出去、能不能租到好價錢，才是最重要的。至於是不是好地段、能不能快速升值，反而是次要的。從這個角度來看，大學城、或者大公司附近的 condo 就是非常好的選擇。雖然這些地方的房子往往比較舊，升值空間也未必很大，但卻能提供非常好的 cash flow，保證年年賺錢。
買房的具體步驟，這裏就不詳細展開了。任何一位有經驗的 agent 都會帶你走完買房的所有流程。如果大家真的有需要，我也可以另外再寫一篇。
如何租房
房子買到手之後，就要盡快租出去。空置時間越長，虧損就越大。但如果一不小心租錯人，後續也會有很多麻煩。這裏簡單談談出租時要考慮的幾個方面，供大家參考。
首先，美國是一個對歧視問題非常敏感的國家，所以在租房廣告裏，一定要避免任何可能構成歧視的內容。記住，是任何可能歧視的東西！！如果做錯了，被人起訴，損失會非常大。那麼什麼算歧視呢？有聯邦層面的，也有州、縣層面的。聯邦層面包括種族、膚色、性別、國籍、宗教信仰、婚姻狀況、是否殘疾等等。比如，你不能說這個社區很好，因為大部分住戶是白人；也不能說房子離教堂很近，做禮拜很方便。當然，就算你說附近有寺廟，可以燒香拜佛，也同樣不行。做租客背景調查時，也不能問對方是否已婚、有沒有殘疾等等。州和縣層面的規定更複雜，第一次做的話，最好先找律師諮詢。有些州甚至連年齡都屬於受保護項目。
另外提醒大家一點：加州的三藩市，千萬不要靠出租房來做房地產投資。這個地方的規則和環境可以說是非常奇葩，絕對不是適合一般人做房地產投資的地方。那麼哪些問題可以問呢？一般來說，工作性質、收入、之前的住址、前房東的聯絡方式，這些都可以問。
其次，篩選租客一定要有固定標準，而且最好書面化。所有申請人都應該用同一套標準。你心裏怎麼想不重要，但實際審核時一定要嚴格按照書面標準來。比如，不能因為印度人吃咖喱就不要他，但中國人吃咖喱卻可以接受。只要不涉及歧視，而且標準一致，即使真的打官司，通常也比較站得住腳。
第三，背景調查非常重要。收入情況決定對方租不租得起房子、能不能按時交租；工作情況決定對方是否穩定可靠；搬家頻率則反映對方是不是難相處。一般來說，信用分數在 700 以上，通常問題都不大。犯罪記錄也很重要，凡是有犯罪記錄的人，最好不要碰。哪怕看起來只是小問題，能避就避。最重要的是，凡是有被驅逐記錄的人，一律不要考慮。驅逐記錄是大問題，絕對會影響房子的出租穩定性。
第四，前房東的評價。我每次都一定會要前房東的 reference，因為這真的非常重要。沒有 reference 的話，很多時候根本無法判斷對方是否可靠。不是說有 reference 就萬無一失，但沒有的話，往往更讓人不放心。
注：本文原載於論壇 flyerbbs.com，由於各種原因，本站決定不再繼續維護論壇。現在會陸續將一些有用的文章轉移到博客裏。
