關於房地產投資
我知道對很多人來說，買出租房可能還是比較遙遠的事，但房地產這一行本身也需要很多累積，往往要先學習一兩年才能真正入門，所以寫一篇這方面的文章，也算是幫大家做個科普。
首先，簡單介紹一下自己的投資情況吧。我是 09 年底進入股市， 12 年開始做房地產；目前大概有 30% 的資金在股市，另外有一套自住房、兩套投資房，第三套還在努力中，還沒買好。還投資了本地一家中式烤串店以及幾家拉麵店。凡是能賺錢的東西我都很有興趣。
整體來說，房地產是非常保值、也能抵抗通貨膨脹的資產。但各位不要被 10 年以來這一波上漲所誤導，這基本上是 100 年才有一次的機會。所以凡是想投資房地產，又期待年回報超過 10% 的人，多半都不切實際，除非是在 12 年以前運氣很好地買到房子。因此，房地產投資一定要建立在一個很重要的考量上：現金流。一間房子如果能長期提供正現金流，而且不需要太多維護成本，那麼即使短期內它的市場價格低於買入價格，也不是什麼大問題。flip house 又是另一門學問，這篇文章的重點是講一般情況下該怎麼選擇普通投資房。
先推薦最重要的參考資料
建議所有想進入房地產行業的人，先仔細把這本書讀 3 到 5 遍。基本上，除非碰到 08 年底到現在這種非常異常的房地產週期，正常情況下談房地產投資，這本書就是權威中的權威。這裡我想講三個問題：為什麼投資房地產、如何買房、如何出租。
為什麼投資房地產
首先，也是最根本的一點，房地產和其他領域不同：只要你能把房子租出去，它就可以穩定地為你提供現金流。說白了，炒股還得提心吊膽、花很多心思，但房子要操的心其實有限。可是錢包每個月都會鼓起來，然後再花下去，算得上取之不盡、用之不竭。
其次，因為通貨膨脹的原因，房子會有自然增值。平均來說，房地產投資的增值比例大約是每年 5%。比較有意思的是，這部分增值雖然一開始只是帳面上的富貴，但如果運用得好，可以變成 cash，而且不用繳稅。最簡單的做法就是 refinancing，也就是按照新的估值去申請一筆新貸款，把舊貸款還掉。因為房子已經增值，所以可以貸更多；還完舊貸之後，還會有不少 cash 可以先拿出來用。而這部分 cash 本質上仍然是貸款的一部分，所以不需要繳稅。
再者，就出租房來說，只要把現金流控制好，租客實際上是在替你付房貸和各種費用。所以長期來看，你其實只是付了一筆頭期款，eventually 卻拿到了整棟房子。這當然也是現金流的一部分。
還有一點是，稅務優勢。在美國市場上，房地產是少數對中產階級相對有利的資產類別。一般來說，中產階級被剝削得很厲害，income tax 越來越高，capital gain 又很難成為主要收入來源。成立 trustee 的資金門檻對很多人來說也不夠，光成本都未必划算，更別說避稅了。房地產的稅務優勢很多。最基本的，自住房的貸款利息以及 property tax 可以抵 income tax。其次，自住房只要住滿兩年以上，賣出時增值收入在 50 萬以內就不用繳所得稅。對投資房來說，優勢更多。具體體現在：房子可以用 27.5 年折舊的方式列為成本，再加上各種維護費用、HOA、水電費、修理費等等。很多時候你實際上是有收入的，但報稅時每套房卻都呈現虧損，不但不需要繳稅，還可以幫助抵掉一部分 income tax。這對中產階級來說是非常重要的實際好處。
最後是貸款和槓桿。房地產是少數銀行願意提供大額貸款的領域，這其實對個人非常有利。一般來說，你能貸到的總金額，大約是稅前年收入的 5 到 7 倍。比如年收入 12 萬，可以貸 80 萬。不過有一條很特別的規定：你的投資房租金收入有 9 成可以折算用來抵消貸款 cap 的限制。也就是說，如果你每月月供是 3000 ，但租金能收到 2000，那麼銀行在計算時你只按月供 1200 來算。這裡面當然還涉及一些具體操作，不過通常只要出租房能順利租出去，就不用太擔心下一套房子的貸款問題。這也是為什麼第一套投資房最難，之後通常會越來越容易。
房地產投資有這麼多好處，那有沒有壞處呢？當然有。最大的問題就是，房子不是你想買就買、想賣就賣的東西；要賣到好價錢，可能得等幾個月到半年。急需用錢的時候，不一定靠得上它。當然， home equanlity loan 也是一個選項，也就是拿自己的房子去銀行做抵押借錢。
如何購房
買入第一套投資房，可能是所有事情裡最不容易的一件。和股票一樣，這裡也有心態問題。凡事第一次都不容易，對我來說也是。我的建議是，如果你打算長期做房地產投資，最好自己去考一張 agent 執照，再找個 broker 掛靠一下，花費大概幾千塊錢，但可以學到很多房地產知識，也方便管理投資房。技多不壓身。不過最開始，還是要找一位靠譜的 agent 帶你買房。很多人覺得 agent 的返點很重要，但我一直認為一分錢一分貨。好的，尤其是非常好的 agent，通常不會返點，但卻可以在買房合約與談判上幫你省下很多錢，還能讓你學到看房的知識，這些都是很寶貴的財富。
投資房最適合看的指標是現金流和投資報酬率。我一般用下面這個公式：
- 地產投資（年）報酬率：( 年收入-年支出（mortgage，修理等）)/頭期款
比較理性的報酬率是每年 5%，這就已經很不錯了。為什麼呢？因為房子本身還有自然增值的部分，而且租客也在替你償還 principal。這些都還沒算進投資報酬率裡。在這種情況下還能做到每年 5% 的報酬率，已經算是相當高了。
那要怎麼選房，才能得到這樣的投資報酬率呢？依我的經驗，投資房和自住房不同，核心還是 cash flow。能不能順利租出去、能不能租到好價錢，才是最重要的。至於是不是在好區、能不能順利增值，反而是次要的。從這個角度來看，大學城、或大公司附近的 condo，往往是特別好的選擇。雖然這些地方的房子常常比較破舊、增值空間有限，但卻能提供很好的 cash flow，保證年年賺錢。
買房的具體步驟，這裡就不詳細展開了。任何一位有經驗的 agent 都會帶著你走完整個買房流程。如果大家真的有需要，我也可以另外再寫一篇。
如何租房
房子買到手之後，就得盡快租出去；空置越久，虧損越大。但如果一不小心租錯人，也會帶來很多問題。這裡簡單談一下出租時的各種考量，供大家參考。
首先，美國是一個非常講究政治正確的國家，在租屋廣告裡一定要避免任何可能構成歧視的內容。記住，是任何可能歧視的內容！！一旦做錯，被人告了就等著哭，損失會非常大。那什麼算歧視？歧視有聯邦層級，也有州、縣層級。聯邦層級包括種族、膚色、性別、國籍、宗教信仰、婚姻狀況、是否殘疾等等。比如，你不能說這個社區很好，因為大部分住戶是白人；也不能說房子離教堂很近，做禮拜很方便。當然，你說房子旁邊有個廟，可以燒香拜佛，也一樣不行。做租客背景調查時，也不能問對方是否已婚、有沒有殘疾等等。州和縣層級的規定還更複雜，第一次最好先找律師諮詢。簡單來說，有些州甚至連年齡也屬於受保護項目。另外提醒大家一點，加州的三藩市，千萬不要靠出租房的方式做房地產投資，這個地方的特殊程度真的非常誇張，絕對不適合一般人做房地產投資。那哪些問題可以問呢？一般來說，工作性質、收入、前住址、前房東聯絡方式，都可以問。
其次，租客篩選一定要有固定、書面化的標準。所有申請人都套用同一套標準。你心裡怎麼想不重要，但在審核表格時，一定要嚴格按照既定的書面標準執行。比如，不能因為印度人吃咖哩就不要他，但中國人吃咖哩就可以。只要不涉及歧視，而且標準一致，打官司也比較站得住腳，沒什麼好怕的。
第三，背景調查非常重要。薪資狀況決定了對方租不租得起、能不能按時付款；工作狀況決定了對方是不是可靠；租屋與搬家的頻率，則可以看出對方是不是很難應付。信用分數在 700 分以上，一般來說都不算什麼大問題。犯罪紀錄也很重要，凡是有犯罪紀錄的，最好不要碰。哪怕看起來只是小問題，能避就避。最重要的是，凡是有被驅逐紀錄的人，一律不要考慮。驅逐紀錄是大問題，絕對會影響你的房子出租。
第四，前房東的評價。我每次都一定會要前房東的 reference，因為這真的非常重要。沒有 reference 的話，很多時候你根本無從判斷對方是否可靠。不是說 reference 萬能，但沒有它，真的萬萬不能。
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