关于房地产投资

我知道对很多人来说买出租房还是比较遥远的事情,但是房地产这一行本身也需要很多积累,一两年的学习才能进来,所以写一篇这方面的文章也是给大家科普一下。

首先,简单介绍一下自己的投资情况吧,股市 09 年底进入,房地产 12 年开始,目前大概 30% 的钱在股市,另外有自住房一套投资房两套,第三套在努力中,还没买好。还投资了本地的一个中餐烤串店以及几家拉面店。对赚钱的东西都感兴趣。

房地产整体来说是非常保值,能抵抗通货膨胀的资产。但是各位不要被 10 年以来 这波上涨所误导。这基本上是 100 年一次的机会。所以大凡想投资房地产又期望 10% 以上的年回报的,都不切实际。除非谁在 12 年以前运气好的入手房子了。所以对于房地产的投资都基于很重要的考虑:现金流。一个房子如果能够长期提供正的现金流,并且不需要太多的维护成本,那么哪怕短期内这个房子的实际市面价格低于购房款,这并不是一个问题。flip house 是另外一个学问,这篇文章的重点是讲一讲正常来说怎么选择普通的投资房。

先推荐最重点的参考资料

建议所有想进入房地产行业的人,先仔细阅读这本书 3 到 5 遍。基本上来说,除非是 08 年底到现在这个非常异常的房地产周期,正常来说房地产的投资,这本书是权威的权威。我这里讲三个问题。为什么投资房地产,如何购房,如何租房。

为什么投资房地产

首先也是最根本的,房地产和其他领域不同,这是一个只要你能把房子租出去,就可以稳定的给你提供现金流的东西。说白了,哪怕炒股还要担惊受怕的费心思,房子上要操的心很有限。但是这个钱包每个月都会鼓起来,然后花下去。取之不竭用之不尽。

其次因为通货膨胀的原因,房子会有自然增值,平均来说,投资房地产的增值比例是每年 5%。比较有意思的是,增值这一部分虽然是纸上富贵,倘若利用好了,可以变成 cash 而且不用交税。最简单的做法是 refinancing。就是按照新的估值去做一个新贷款还掉老的,但是因为房子已经增值,所以可以贷款更多,付完老的以后还有很多的 cash 可以直接先拿出来花。这种 cash 其实因为是贷款的一部分,所以是不需要缴税的。

再次出租房来说,只要控制好现金流,租客实际上在替你付贷款和各种费用,所以长期来说,你其实只是付了一个首付,eventually 得到了整个房子。当然这是所谓的现金流的一部分。

再次,税务优势。房地产在美国市场上是少数对中产阶级来说税务有利的东西。一般来说中产被剥削的厉害,income tax 越来越高,capital gain 又不能成为主流。成立 trustee 钱太少,成本都不够何况避税。房地产的税务优势很多。首先最基本的,自助房的贷款利息还有 property tax 抵了 income tax。其次房子自己住两年以上,卖出去增值收入 50 万以内不用交所得税。对于投资房来说,更有优势。这个优势体现在,你的房子可以通过 27.5 年折旧的方式成为成本的一部分,加上各种维护费用,HOA,水电费,修理费等等。往往你实际上有收入,但是报税的时候,每个房子都是亏损的,不但不需要交税还可以帮助你抵消一部分 income tax。这对于中产来说是非常重要的实际好处。

最后,贷款和杠杆。房地产是少数银行愿意贷款的方式。这其实对个人也很有利。一般来说,你能贷款的总金额是你税前收入的 5 到 7 倍。比如收入 12 万可以贷款 80 万。但是有一条很特殊的规定,你的投资方的房租收入的 9 成可以折算成抵消贷款 cap 的指标,也就是说如果你每个月的月供是 3000 但是租金收 2000,那么你按照月供 1200 来。这里面涉及到一些具体的操作。不过往往只要出租房能租出去,就不需要担心下一套房子贷款有问题。这就是第一套投资房比较难,以后会越来越容易。

房地产投资有如此多的好处,那么有没有坏处呢。坏处是有的。最大的一点,房子这个东西不是想买就买,想卖就卖的,卖个好价钱可能得等几个月到半年。急需钱的时候不一定指望得上,当然 home equanlity loan 是一个选择。用自己房子抵押给银行借钱。

如何购房

买入第一套投资房可能是所有事情里面最不容易的事情。和股票一样,这里有一个心态的问题。大凡做第一次都不容易。对我来说也是。我的建议是如果长期想做房地产投资,自己最好去考个 agent 的证书,找个 broker 挂一下,大概几千块钱,但是可以学习很多房地产的知识也方便管理投资房。技多不压身。不过最开始还是要找个靠谱的 agent 带你买房。对 agent 来说,很多人觉得返点很重要。但是我一直都觉得一分钱一分货,好的,尤其非常好的 agent,从来都不返点,但是可以在买房合同上谈判上帮你省很多钱,并且可以学习到看房的知识。这是很宝贵的财富。

投资房的最合适的投资指标是现金流和投资回报率。我一般用下面的公式:

  • 地产投资(年)回报率:( 年收入-年支出(mortgage,修理等 ))/首付

比较理性的回报率在 5% 一年就是很不错的。为什么呢,因为房子本身还有自然增值的部分,租户还给你还了 principal。这些东西并未算在投资回报率里面。在这种情况下还能有 5% 一年,是相当高的回报率了。

如何选房才能得到这样的投资回报率呢。我的经验,投资房和自住房不同,偏向于 cash flow 为根本,能不能顺利租出去,租个好价钱才是最重要的。至于是不是在好的区,能不能顺利增值是次要的。这个角度来说,大学城,大公司旁边的 condo 是特别好的选择。尽管往往这些地方房子破烂,增值有限,但是提供了非常好的 cash flow,保证了年年赚钱。

买房的具体步骤在这里就不详细叙述了,任何一个有经验的 agent 都会指导每个人走过所有买房的阶段。倘若真的有需要,我可以另外写一篇。

如何租房

房屋买到手了,就得租出去,空置越久,亏损越大。但是一不小心所租非人,会有很多的问题。这里简单谈一下租房的种种考虑,供大家参考。

首先,美国是个政治正确的国家,在租房广告里面要避免任何可能歧视的东西。记住,任何可能歧视的东西!!你做错了有人告你等着哭。会亏死。那么什么是歧视,有联邦层面和州,县层面的歧视,联邦层面的包括人种,肤色,性别,国籍,宗教信仰,结婚与否,残疾与否。比如说,不能说房子的小区很好啊,大部分是白人。也不能说房子离教堂很近,礼拜方便。当然,你说房子旁边有个庙,可以烧香拜佛,也是不行的。房子背景调查不能问是不是结婚了,有没有残疾啊,等等。州和县的更复杂一些,最好第一次找律师咨询。简单一点有些州比如年龄也是一个方面。另外提醒大家一点,加州的三藩市,千万不要通过出租房的方式做房地产投资,这个地方要多奇葩有多奇葩,绝对不适合人类投资房地产。哪些问题可以问呢,一般来说,工作性质,收入,前住址,前房东联系方式都可以。

其次租客的筛选需要固定的标准,书面化。所有的人来,都有统一的标准。内心你怎么想不重要,但是填表的时候注意严格按照固定书面化来说。比如不能因为印度人吃咖喱不要他,但是中国人吃咖喱就可以。但凡不涉及到歧视,又统一标准官司都好打,没什么好怕的。

第三背景调查很重要。工资情况决定了对方租不租得起房子能不能按时还款。工作情况决定了对方是不是靠谱。租房换房频率决定了对方是不是很难伺候的主。信用记录 700 分以上一般来说都不是什么大问题。犯罪记录也很重要,凡有犯罪记录的,最好不要沾惹。哪怕看起来不怎么样的小问题,惹不起躲得起。最重要的凡事有被驱逐记录的一律不要考虑。驱逐记录的是大问题,绝对影响房子出租。

第四,前房东的评价。我每次都需要前房东的 reference。因为这个的确非常的重要,没有 reference 的话很多时候都不知道对方是不是靠谱。不是说 reference 是万能的,但是没有是万万不能的。

注:本文原载于论坛 flyerbbs.com,由于各种原因,本站决定不再继续维护论坛。现在会陆续将一些有用的文章转移到博客里面。